Сдача квартиры в аренду – это не только выгодный, но и довольно простой способ получения немалого дохода. Однако такой способ получения прибыли облагается налогом в 13%. Именно с целью избавить себя от необходимости соблюдать нормы действующего законодательства, многие арендодатели предпочитают сдавать свое жилье неофициально. Главным недостатком этого варианта является угроза уголовного преследования. Однако существуют вполне легальные способы уменьшения налогового бремени.
Как уменьшить сумму налога?
Аренда квартир в Новосибирске в наши дни все чаще оформляется официально. По идее, 13%-й налог при сдаче квартиры в наем сложно назвать критическим, однако многим владельцам недвижимости он может показаться действительно внушительным. Именно потому есть смысл рассмотреть два основных вполне легальных способа уменьшения суммы уплаты налогов.
- Регистрация индивидуального предпринимателя ИП. В таком случае доход, получаемый от арендаторов, будет расцениваться как результат предпринимательской деятельности, что в свою очередь подразумевает снижение налоговой ставки до 6%. При выборе этого способа раз в три месяца придется подавать налоговые декларации. Страховые взносы оплачиваются раз в год.
- Покупка налогового патента. Воспользовавшись этим способом собственнику жилья, предназначаемого для сдачи в аренду, придется сразу оплатить третью часть его стоимости (общая стоимость составляет порядка 60 рублей). Остальную часть суммы придется внести по истечении срока действия патента. Соответственно, пока патент действует, его обладатель освобождается от уплаты налогов.
Также оптимизировать налогообложение имеют возможность граждане, которым полагаются льготы. Касается это в первую очередь многодетных семей, лиц с ограниченными физическими возможностями, членов семей погибших или получивших ранение военнослужащих. Если человек оплачивал свое (или членов семьи) обучение в лицензированном учебном учреждении либо оплачивал свое (или членов семьи) лечение, то он также вправе рассчитывать на существенное уменьшение суммы выплачиваемых налогов.
Какой вариант уменьшения налоговой ставки выбрать?
Опыт показывает, что приобретение налогового патента имеет смысл для тех категорий арендодателей, которые получают наиболее крупные доходы. Примеру, это касается лиц, в чьей собственности находится несколько квартир, сдающихся в аренду. Также подобная схема выгодна людям, занимающимся регулярной сдачей жилья на короткий срок.
Если же речь идет о сдаче в долгосрочную аренду одной квартиры, особенно если та находится не в центральной части города, то самым выгодным вариантом является снижение налоговой ставки до 6% посредством оформления ИП.
Основные тенденции современного рынка
В наше время квартиросъемщики все реже соглашаются на теневые схемы аренды жилья. Снять квартиру в Новосибирске по-прежнему возможно без какой-либо регистрации, однако это весьма рискованно. Съемщики все чаще стремятся регламентировать свои отношения с владельцем жилья, заключая договор. Именно так они могут обезопасить себя от произвола, который может быть выражен в непомерных требованиях, крупном поднятии стоимости проживания или же неожиданного выставления на улицу.
С другой стороны сегодня можно говорить о том, что и арендодатели все чаще готовы пойти на уплату налогов с целью обезопасить себя от возможных проблем с квартирантами. Для них также выгоднее четко расписать перечень прав и обязанностей обеих сторон в арендном договоре.
Что же касается юридических лиц, снимающих квартиры, то они не только беспрекословно соблюдают все нормы Налогового Кодекса, касающиеся заключения договора при аренде недвижимости, но и сами следят за исправной уплатой налога. По сути, в соответствии с действующим законодательством именно юридическое лицо, арендующее недвижимость, выступают в качестве налогового агента арендодателя.
Насколько сложно доказать факт уклонения от уплаты налога?
Доказать факт уклонения арендодателя от уплаты налога достаточно сложно. По сути, единственным безоговорочным доказательством в суде может являться договор, подтверждающий заключение сделки, а также дополнительные документы, в которых запечатлены факты получения владельцем квартиры прибыли.
В том случае если доказательная база отсутствует, доказать нарушение будет непросто, однако возможно. Владелец квартиры на законных основаниях может поселить в нее своих родственников, однако если соседи подтвердят, что проживавшие в квартире люди часто менялись или, к примеру, принадлежали к другой национальности, то налоговики спор выиграют. Если же речь идет о наличии договора при отсутствии документов, которые бы подтверждали финансовые операции, то арендодатель может заявить, что никаких оплат не производилось или что договор так и не вступил в силу. Доказать что он лжет опять-таки будет непросто.
Проще всего доказать факт уклонения от уплаты налога в том случае, если банковские документы или квитанции выявлены. Если арендодатель не платил налоги не более трех лет, то ему придется просто оплатить их за весь период, на протяжении которого он получал доход. Если нарушение длилось более трех лет, то придется заплатить солидный штраф, насчитывающий 20% от общей суммы налогов, которые необходимо заплатить. Повторное выявление такого нарушения приведет к удвоению штрафа.
В тех случаях, когда доход, с которого не платились налоги, превысил 1,5 млн рублей, то такому предприимчивому владельцу недвижимости грозит тюремное заключение сроком на 3 года, а размер штрафа, сумма которого будет определен в судебном порядке, вполне может достичь 500 тысяч рублей.
Заключение
Соблюдение налогового законодательства позволяет арендодателю существенно обезопасить себя от проблем с налоговой службой. Однако это важно и для регламентирования отношений с квартирантами, ведь наличие договора способно избавить от множества неприятных моментов. Конечно, окончательный выбор остается за владельцем жилья, однако законные способы сдачи жилья в аренду сегодня сложно назвать слишком обременительными.
